К новым высотам

В 2022 году в Уфе был построен 1 миллион 170 тысяч квадратных метров жилья, что стало абсолютным рекордом за всю историю города, включая советский период. Предыдущее достижение 2021 года было улучшено на 2 тысячи квадратных метров. В сравнении с 2019 годом показатели строительной отрасли возросли на 60%. В перспективе ближайших лет Уфа должна значительно нарастить объемы жилищного строительства. Но для достижения этой цели нужно выполнить ряд важных условий.

Строительный сектор не без основания считается одной из главных отраслей экономики. Он обеспечивает высокую занятость, загружает широкий перечень местных производств, стимулирует банковский сектор и, главное, решает важнейший вопрос обеспечения граждан новым жильем. Именно по рынку недвижимости можно судить о состоянии экономики как отдельного региона, так и государства в целом.

Строительной отрасли Башкирии, несмотря на санкционное давление, удалось сохранить позитивный тренд развития и роста, а прошедший год стал лучшим по темпам жилищного строительства: в регионе было построено 3 миллиона квадратных метров жилья, в том числе 1 миллион 170 тысяч, или более трети – в Уфе.

- Президент России поставил задачу довести к 2030 году объемы жилищного строительства до 4 миллионов квадратных метров, - заявил глава республики Радий Хабиров. - Задача амбициозная, и в ее решение основную лепту должна внести Уфа. У столицы появляются новые земли для развития и строительства жилья в том же Забелье. Но нужен единый генеральный план развития новых территорий города, все должно быть продумано до мелочей, застройку новых территорий нельзя вести по отдельным локациям.

Площадки на перспективу

Очень важную роль в развитии строительной отрасли играет наличие перспективных площадок. В настоящий момент территория Уфимского полуострова в основном уже плотно застроена. Резервы площадей есть в историческом центре, где сохранились большие районы частного сектора, а также в Черниковке, где в рамках программы реновации запланирован снос устаревших двухэтажек.

В последнее время значительная часть сноса ветхого жилфонда Уфы идет в рамках программы реновации территорий, предполагающей снос за счет частных инвесторов около 500 тысяч квадратных метров устаревшего жилья не выше трех этажей в основном в Черниковке и частично в Затоне с последующим строительством на освободившемся месте современных высотных домов. В отличие от Москвы, реновация не затронет 4-5-этажные «хрущевки», поскольку в столице Башкирии их снос экономически нецелесообразен.

Но основное развитие Уфы в ближайшие десятилетия будет идти не за счет сноса, а через освоение новых территорий в Забелье по так называемой Западной дуге, куда входят Затон, Дема, поселки Миловка, Романовка. В перспективе на территории Забелья можно построить свыше 9 миллионов квадратных метров жилья и обеспечить им более 100 тысяч семей, что станет крупнейшим строительным проектом за всю историю города. Проектировать застройку Забелья начали еще в 2008 году. Однако долгое время освоение этой площадки ограничивало отсутствие инженерных сетей. К 2018 году удалось решить вопросы по газо-, тепло- и электроснабжению территории. А в 2020 году благодаря эффективному взаимодействию главы региона Радия Хабирова с федеральным центром Уфа вошла в программу «Стимул». Это позволило привлечь 8 миллиардов рублей на строительство инженерных сетей, которое завершат к 2024 году.

– Этот проект очень важен для столицы республики, – сказал Радий Хабиров. – Уфа зажата в междуречье. Поэтому городу необходимы новые площадки под многоквартирную застройку. Они расположены за пределами Уфимского полуострова. Освоение этих территорий мы закрепили в Генплане развития города до 2042 года.

Центр в помощь

По словам экспертов, решающее значение для будущего строительной отрасли будет иметь поддержка застройщиков в плане создания инженерной и социальной инфраструктуры. Решение этих вопросов только за счет застройщиков приводит к дефициту площадок, замедлению сроков сдачи объектов и, главное, повышению стоимости квадратного метра. Поэтому такие работы будут идти, прежде всего, за счет получения инфраструктурных кредитов и привлечения прямого федерального финансирования.
Значимым инструментом получения средств на создание инженерной инфраструктуры стало участие Башкирии в федеральной программе «Стимул», где с 2019 года наша республика стала лидером среди регионов России по привлечению федеральных средств. В 2022 году нам было выделено 5,7 миллиарда рублей, или 15 процентов объема общероссийского финансирования. Это позволило обеспечить ввод более 1,17 миллиона квадратных метров жилья благодаря строительству 17 объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в Уфе, Стерлитамаке, Нефтекамске, Октябрьском, Салавате и Уфимском районе республики.

В 2022 году началась реализация новых ресурсоемких проектов. Среди них жилая застройка «Южные ворота» в Кузнецовском затоне Уфы, вторая очередь создания инфраструктуры для микрорайона Забелье и ряд других.

- В целом реализация инфраструктурных проектов позволит обеспечить поступление в бюджет республики более 61 миллиарда рублей налоговых и неналоговых доходов, привлечь 643 миллиарда внебюджетных средств, ввести почти 8 миллионов квадратных метров жилья и создать более 26 тысяч рабочих мест, - отметил премьер-министр РБ Андрей Назаров. - Проекты - многолетние. В 2023 году в рамках инфраструктурных бюджетных кредитов должно быть освоено порядка 6,7 миллиарда рублей. В том числе по объектам социальной и инженерной инфраструктуры – 1,2 миллиарда, по транспортной – более 5,5 миллиардов рублей.

Быстрый формат

Следующая по важности задача – уменьшение сроков получения строительных разрешений и согласования проектной документации, оказывающих непосредственное влияние на объемы ввода и стоимость жилья. С этой целью в Башкирии в электронный вид переведены все обязательные услуги в области градостроительства, что существенно сокращает сроки сдачи объектов. По среднему количеству процедур, необходимых для получения разрешений на строительство, наш регион вошел в высшие группы «А», поднявшись на одну строку в рейтинге, опубликованном Агентством стратегических инициатив по итогам Петербургского экономического форума.

- Республика нацелена на то, чтобы аккумулировать все процессы градостроительной деятельности в единой информационной системе, - отметили в министерстве строительства и архитектуры РБ. В этом направлении проводится большая работа, наш опыт сегодня транслируется в других регионах страны. конечная цель - улучшить условия ведения бизнеса, снять ограничения и барьеры.

В настоящее время в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности полностью оцифровано 12 обязательных услуг. Процесс их получения составляет всего пять рабочих дней.

Также в прошлом году для расчета потенциальных затрат инвесторов в Башкирии был разработан калькулятор расчета стоимости техприсоединения к инженерным сетям.

Комплексный подход

Увеличению объемов и повышению качества строительства жилья будет способствовать широкое внедрение договоров о комплексном развитии территорий (КРТ). Их суть заключается в том, что инвесторы переходят от возведения отдельных или небольших групп домов к реализации проектов комплексной поквартальной застройки, где изначально создается вся необходимая инженерная, социальная и транспортная инфраструктура. Такой подход обеспечивает новоселов высоким комфортом и позволяет избежать так называемой точечной застройки, ведущей к конфликтам и нередко срывающей планы строительства.

На сегодняшний день в Башкирии уже заключены три договора комплексного развития территорий. По ним будет построено около 1 миллиона квадратных метров жилья. Еще шесть участков готовятся к передаче застройщикам под КРТ. Общая площадь участков составит 244 гектара. Наиболее перспективной площадкой для реализации таких проектов станет Уфа.

- Мы уже заключили первый договор комплексного развития территорий, - заявил глава администрации Уфы Ратмир Мавлиев в отчетном выступлении перед Горсоветом. – Это эффективный механизм для расселения аварийного жилья и строительства на его месте современного микрорайона с комфортными условиями. В планах на этот год – ещё 6 таких территорий площадью более 90 гектаров с объёмом жилой застройки 950 тысяч квадратных метров. В целом градостроительный потенциал на территориях комплексного развития оцениваем в 5,5 миллионов квадратных метров жилья.
В 2023–2024 годах власти Башкирии планируют выделить еще 26 участков под комплексное развитие территорий. На них можно будет построить 2,5 миллиона квадратных метров жилья. Строительство и реконструкция инженерных сетей и коммуникаций планируется с помощью средств, привлеченных в рамках программы «инфраструктурного меню».

Кредитный стимул

Перспективы строительной отрасли во многом определяет развитие ипотеки, позволяющей гражданам приобретать собственное жилье в кредит при минимальном начальном взносе. Именно на такие сделки уже давно приходится более половины всех покупок на рынке недвижимости.

По итогам 2022 года ипотечный портфель банков Башкирии увеличился на 19%, достигнув уровня в 390 миллиардов рублей. Именно ипотечные займы во многом позволили установить абсолютный рекорд ввода жилья в Уфе и Башкирии в целом.

С учетом экономических проблем, с которыми в прошлом году столкнулась наша страна, снижение числа выдаваемых ипотечных займов было вполне ожидаемо. В 2022 году Росреестр зарегистрировал в Башкирии 96,8 тысячи договоров с ипотечным жильем - на 16% меньше, чем в 2021-м.

Однако в этом году рынок жилищного кредитования оправился от потрясений и начал показывать устойчивый рост. За шесть месяцев 2023 года количество зарегистрированной ипотеки увеличилось на 37%, превысив 58,9 тысячи сделок. Данный показатель включает выданные кредиты на покупку жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости. Среди решающих факторов повышенного спроса на жилье стали доступные населению ипотечные программы, стимулирующие продажи и поддерживающие интерес к покупке недвижимости.

- Регистрация ипотечных сделок находится на особом контроле, - сообщил руководитель Управления Росреестра по РБ Петр Клец. - Налаженная обратная связь с банками позволила обеспечить максимально качественную подачу пакетов документов по ипотечным сделкам и, как следствие, максимально сократить сроки регистрации. Все вопросы с кредитными учреждениями мы снимаем быстро в рабочем порядке.

По данным аналитики рынка, в 2023 году в Уфе чаще всего в ипотеку приобретались одно- и двухкомнатные квартиры площадью 30-50 квадратных метров. Жилье большей площади уфимцы покупают гораздо реже.

Средний чек ипотеки в Уфе - 3 миллиона рублей. Эту сумму около 70% заемщиков используют для покупки одно- и двухкомнатных квартир. Расчеты показывают, что средняя площадь ипотечной квартиры на вторичном рынке Уфы составляет 37,8 квадратных метра, а на первичном - 33,8 «квадрата».

Алексей ФАТЫХОВ