- Давай не будем торопиться, - Катя отвела руку опешившего жениха, протянувшего ей бархатную коробочку. Да, любовь любовью, но ютиться по съемным квартирам, да еще скованными узами брака? Нет, это уже чересчур!
- Я готов ради тебя на все, - сказал Михаил. - Даже на ипотеку! Вместе навсегда: и в горе, и в радости, и в ежемесячных выплатах...
Такое решение, по статистике, принимает каждая четвертая семья в регионе. По развитию ипотеки республика занимает 6 место в стране и второе в Приволжском федеральном округе. Хорошо, когда есть первоначальный взнос и стабильная зарплата. Остается лишь выбрать, за что платить последующие 20-25 лет. И здесь нужно разобраться в терминологии.
Первичная недвижимость - та, на которую никогда не оформлялось право собственности. Это главное (и иногда единственное) его отличие от жилья вторичного, которое сегодня представляет не только старый фонд, но и современные квартиры в новых высотках, неважно, с ремонтом или без него.
А новостройки в столице появляются с завидной регулярностью. В минувшем году в эксплуатацию ввели 1,17 тысячи м2.
- Команда Уфы ставит задачу достижения лидирующих позиций в России по важнейшим показателям развития. Рост доступности жилья - один из ключевых таких показателей. Перспективной точкой роста нашей столицы является Забелье. Развитие сегмента доступного жилья - наша стратегическая задача, - заявил мэр Уфы Ратмир Мавлиев, отметив, что благодаря федеральной программе «Стимул» идет строительство инженерных сетей, что даст возможность возвести 9 млн квадратов нового жилья со всей необходимой социальной инфраструктурой - школами, детскими садами, поликлиниками. По итогам градостроительных часов утверждены проекты планировки и межевания на 1 миллион 805 тысяч м2 современного жилья.
- Башкортостан - лидер среди регионов России по привлечению федеральных средств по программе «Стимул», что позволило в 2022 году обеспечить ввод более 1 млн кв. м жилья за счет строительства 17 объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, - сообщил и. о. министра строительства и архитектуры Егор Родин.
Согласно Единому реестру проблемных объектов Минжилстроя, в Уфе осталось 17 домов, в целом по республике - 39. Но этот вопрос решается. С начала 2022 года восстановили права более 2000 обманутых дольщиков: семьи получили квартиры или денежные компенсации. К тому же с 2019-го деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя: застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты, используя проектное финансирование, или на собственные средства. А ваши деньги окажутся не в руках у строителей, а на эскроу-счетах и будут выплачены застройщику только после сдачи дома.
Когда появились новые правила, пророчили, что покупка квартиры на уровне фундамента станет совсем невыгодной и об экономии стоит забыть. Однако стоимость квадратного метра - величина, зависимая от комплекса условий. Например, введение льготной ипотеки на новостройки привело к резкому росту цен. В первом полугодии 2022-го в крупных городах цена «квадрата» подскочила на 10-20%.
Если проанализировать сайты объявлений, мы увидим, что в Уфе насчитывается 90 новостроек. Самая дешевая квартира нашлась в строящемся жилом комплексе на окраине Затона, который обещают сдать в первом квартале 2025 года. Сейчас за студию чуть больше 21 кв. м придется выложить 2 млн рублей (93 458 руб. за м2), но цены, безусловно, будут расти, а выбор квартир - стремительно уменьшаться. А в домах, срок сдачи которых подходит к концу, почти не осталось бюджетных студий и однушек. Да и цена за квадратный метр зашкаливает за 100-120 тысяч. Например, в доме, который примет первых жильцов не раньше 4 квартала 2024 года, в Кузнецовском Затоне, квадрат студии стоит уже более 116 тысяч - 23-метровое «гнездышко любви» обойдется в 2,7 млн. А сколько придется потратить на ремонт! Застройщик в лучшем случае предоставит ровные стены, в худшем - черновую отделку, где придется начать с заливки пола.
На вторичном рынке цены существенно ниже. И это не только бабушкины хрущевки. Те же 2,5-2,7 млн можно потратить на хорошую «однушку» в современном ЖК или двухкомнатную - но подальше и похуже.
Однако выбор, можно сказать, иллюзорен. Если на счету нет солидного кэша, следует смотреть на условия, по которым банки готовы предоставить кредит. А в настоящее время взять новостройку намного практичнее, на нее распространяются программы с выгодными ставками. Это объясняется тем, что застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве - первые получают кредитные средства и продают квартиры, вторые - привлекают новых клиентов. Такой союз помогает стимулировать продажи жилья.
Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, что позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняют бюджет за счет налоговых отчислений.
Всем россиянам доступна льготная ипотека на новостройки - программа продлена до 1 июля 2024 года, но с повышением ставки с 7% до 8% годовых. Под сниженный процент жители региона смогут оформить заем до 6 млн руб., общий лимит ипотеки - 15 млн руб. При этом первоначальный взнос (с учетом собственных средств, материнского капитала, субсидий или дотаций) должен быть не меньше 15% от стоимости жилья. Льготную ипотеку можно оформить на покупку готового или строящегося жилья на первичном рынке - договор должен быть заключен с застройщиком или его подрядчиком.
Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка уникальна и многое зависит от банков - они стараются сделать кредит доступным для большего числа клиентов. Например, уменьшают ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки.
Действительно, в России действуют госпрограммы, помогающие молодежи обзавестись жильем, но только тем, кто уже зарабатывает и может оплатить большую часть стоимости квартиры. Государство закроет субсидией 30-35%. Супруги получают сертификат, который дает право на использование субсидии на приобретение жилой недвижимости. Все расчеты производятся в безналичном виде через банк. Программа действует до 2025 года, однако ее могут продлить.
В ней могут участвовать супруги с российским гражданством в возрасте до 35 лет, а также семьи с детьми, где россиянином является хотя бы один взрослый, или родитель-одиночка не старше 36 лет.
Претендовать на помощь государства могут не все молодые семьи, а только те, кого признают нуждающимися в улучшении жилищных условий. Обычно для этого нужно доказать местной администрации, что размер имеющейся у семьи жилплощади не превышает норму для этого региона. В Башкортостане параметр составляет 12 квадратных метров.
Для того чтобы получить статус семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий, следует встать на учет - другими словами, в очередь. Сотни семей по всей стране ожидают своего часа, в среднем около 4 лет.
Госпрограммы по поддержке молодых семей отдают приоритет тем, кто уже успел познать прелести родительства. Например, программа «Семейная ипотека» позволяет получить кредит по льготной ставке до 6% тем, кто продолжил свой род до 31 декабря 2023 года, к ним приравнивают родителей детей-инвалидов или усыновленных. В 2023 году программа расширилась. Теперь претендовать на льготы смогут все семьи с детьми в возрасте до 18 лет, но их должно быть минимум двое.
Кстати, минувший год стал лидером именно по «Семейной». Только в Сбере подобных кредитов оформили более чем на 9 млрд, что в два с половиной раза больше, чем за 2021-й.
По статистике, чаще всего «Семейную» берут заемщики в возрасте 31-35 лет. В большинстве случаев это семьи с одним (56%) или двумя детьми (32%). На те, в которых три ребенка, приходится 9% кредитов. А в самой большой семье, оформившей ипотеку в этом году, пять детей.
В республике чаще всего покупают двухкомнатные квартиры - на них приходится около 40% от всех выдач по этой программе. Следующие по популярности - «однушки», их предпочитают брать в ипотеку 35% заемщиков. Покупателей трехкомнатных около 21%.
- В этом году по программе была увеличена максимальная сумма кредита, что позволяет приобрести жилье большей площади. В связи со смягчением условий мы видим, что доля выданных средств по этой программе в общем объеме ипотечного кредитования увеличилась с 7% в прошлом году до 16% по итогам 10 месяцев 2022 года, - отметил председатель Уральского банка ПАО Сбербанк Дмитрий Суховерхов.
История
В то время, когда Катя с Мишей думали и гадали, их друзья уже вселились в свой дом - ведь по «Семейной» можно купить не только квартиру в новостройке, но и таунхаус. Под венец Ирина шла уже с округлившимся животом, а к рождению ребенка подобрали лояльные условия и подходящее жилье. Материнским капиталом оплатили первый взнос, банк одобрил займ. И вот они уже обживают свое гнездышко, вешают шторы и люстры, пока младенец спит на просторной веранде в тиши пригорода. Главное теперь - продержаться 15 лет, не нарушить графика выплат, не потерять работу и любовь. Да, совместная ипотека - испытание, горнило, через которое проходят только по-настоящему крепкие семьи. Пройдут ли наши герои? Время покажет.
Генеральный директор федеральной сети АН «Эксперт» Елена Андреева:
- Рынок недвижимости не теряет активности, причем она не снижались даже во время праздников. На новостройках это объясняется продлением госпрограмм, на вторичном рынке спрос также сохраняется. Люди, желающие вложить свободные средства, но не готовые ждать, все чаще обращают внимание на загородные дома как альтернативу квартире. Активизация сегмента началась с ковидного периода и продолжается вместе с развитием новых территорий. Цена на квадрат вдвое меньше, а инфраструктура прогрессирует, и мы прогнозируем дальнейший рост спроса в сегменте комфорт- и экономкласса.
Новостройки больше продаются именно по льготным программам, что дает меньшую переплату, низкую ставку кредита по ипотеке. Но повышаются и риски неплатежей, так как часто покупка идет с минимальным первичным взносом, что чревато долгим сроком выплат. На стоимость новостроек влияет проектное финансирование.
Ставки по проектному финансированию выше ставки ЦБ и снижаются только по мере наполнения эскроу-счетов, что влияет на цену.
Рынок недвижимости всегда определяется вторичным рынком, хотя больше говорят о новостройках - видимо, их проще отслеживать. Хорошо продаются квартиры в среднем ценовом сегменте. Сумма ипотечного кредита в районе 2-3 млн реальна к выплате. Больше - платить будет сложно. Это некий усредненный уровень, выше которого заемщики редко берут кредит, особенно когда первоначальный взнос не слишком велик. Популярность квартир-студий и малосемеек объясняется их невысокой стоимостью, которую способен выдержать средний заемщик, особенно покупающий первое жилье.
Юлия ПАХОМОВА
Фото Риты ИШНИЯЗОВОЙ
- Я готов ради тебя на все, - сказал Михаил. - Даже на ипотеку! Вместе навсегда: и в горе, и в радости, и в ежемесячных выплатах...
Такое решение, по статистике, принимает каждая четвертая семья в регионе. По развитию ипотеки республика занимает 6 место в стране и второе в Приволжском федеральном округе. Хорошо, когда есть первоначальный взнос и стабильная зарплата. Остается лишь выбрать, за что платить последующие 20-25 лет. И здесь нужно разобраться в терминологии.
Первичная недвижимость - та, на которую никогда не оформлялось право собственности. Это главное (и иногда единственное) его отличие от жилья вторичного, которое сегодня представляет не только старый фонд, но и современные квартиры в новых высотках, неважно, с ремонтом или без него.
А новостройки в столице появляются с завидной регулярностью. В минувшем году в эксплуатацию ввели 1,17 тысячи м2.
- Команда Уфы ставит задачу достижения лидирующих позиций в России по важнейшим показателям развития. Рост доступности жилья - один из ключевых таких показателей. Перспективной точкой роста нашей столицы является Забелье. Развитие сегмента доступного жилья - наша стратегическая задача, - заявил мэр Уфы Ратмир Мавлиев, отметив, что благодаря федеральной программе «Стимул» идет строительство инженерных сетей, что даст возможность возвести 9 млн квадратов нового жилья со всей необходимой социальной инфраструктурой - школами, детскими садами, поликлиниками. По итогам градостроительных часов утверждены проекты планировки и межевания на 1 миллион 805 тысяч м2 современного жилья.
- Башкортостан - лидер среди регионов России по привлечению федеральных средств по программе «Стимул», что позволило в 2022 году обеспечить ввод более 1 млн кв. м жилья за счет строительства 17 объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, - сообщил и. о. министра строительства и архитектуры Егор Родин.
Новые стены или новые проблемы?
Совсем недавно покупка первички ассоциировалась с риском. В 90-х годах расцвело долевое строительство. Зачастую это был шанс обзавестись квартирой по низкой цене, сэкономив около 30% стоимости. Однако ожидание порой затягивалось на долгие годы, а бывало, и на десятки лет. Риск столкнуться с мошенниками был так же велик, как и обнаружить несостоятельность строительных компаний. Сейчас права обманутых дольщиков защищает Фонд развития территорий (ФРТ), и наш регион вошел в число показавших наилучшую динамику - в прошлом году количество проблемных объектов достигало 106.Согласно Единому реестру проблемных объектов Минжилстроя, в Уфе осталось 17 домов, в целом по республике - 39. Но этот вопрос решается. С начала 2022 года восстановили права более 2000 обманутых дольщиков: семьи получили квартиры или денежные компенсации. К тому же с 2019-го деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя: застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты, используя проектное финансирование, или на собственные средства. А ваши деньги окажутся не в руках у строителей, а на эскроу-счетах и будут выплачены застройщику только после сдачи дома.
Когда появились новые правила, пророчили, что покупка квартиры на уровне фундамента станет совсем невыгодной и об экономии стоит забыть. Однако стоимость квадратного метра - величина, зависимая от комплекса условий. Например, введение льготной ипотеки на новостройки привело к резкому росту цен. В первом полугодии 2022-го в крупных городах цена «квадрата» подскочила на 10-20%.
Если проанализировать сайты объявлений, мы увидим, что в Уфе насчитывается 90 новостроек. Самая дешевая квартира нашлась в строящемся жилом комплексе на окраине Затона, который обещают сдать в первом квартале 2025 года. Сейчас за студию чуть больше 21 кв. м придется выложить 2 млн рублей (93 458 руб. за м2), но цены, безусловно, будут расти, а выбор квартир - стремительно уменьшаться. А в домах, срок сдачи которых подходит к концу, почти не осталось бюджетных студий и однушек. Да и цена за квадратный метр зашкаливает за 100-120 тысяч. Например, в доме, который примет первых жильцов не раньше 4 квартала 2024 года, в Кузнецовском Затоне, квадрат студии стоит уже более 116 тысяч - 23-метровое «гнездышко любви» обойдется в 2,7 млн. А сколько придется потратить на ремонт! Застройщик в лучшем случае предоставит ровные стены, в худшем - черновую отделку, где придется начать с заливки пола.
На вторичном рынке цены существенно ниже. И это не только бабушкины хрущевки. Те же 2,5-2,7 млн можно потратить на хорошую «однушку» в современном ЖК или двухкомнатную - но подальше и похуже.
Однако выбор, можно сказать, иллюзорен. Если на счету нет солидного кэша, следует смотреть на условия, по которым банки готовы предоставить кредит. А в настоящее время взять новостройку намного практичнее, на нее распространяются программы с выгодными ставками. Это объясняется тем, что застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве - первые получают кредитные средства и продают квартиры, вторые - привлекают новых клиентов. Такой союз помогает стимулировать продажи жилья.
Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, что позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняют бюджет за счет налоговых отчислений.
Всем россиянам доступна льготная ипотека на новостройки - программа продлена до 1 июля 2024 года, но с повышением ставки с 7% до 8% годовых. Под сниженный процент жители региона смогут оформить заем до 6 млн руб., общий лимит ипотеки - 15 млн руб. При этом первоначальный взнос (с учетом собственных средств, материнского капитала, субсидий или дотаций) должен быть не меньше 15% от стоимости жилья. Льготную ипотеку можно оформить на покупку готового или строящегося жилья на первичном рынке - договор должен быть заключен с застройщиком или его подрядчиком.
Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка уникальна и многое зависит от банков - они стараются сделать кредит доступным для большего числа клиентов. Например, уменьшают ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки.
Государство нам поможет
- Мы теперь молодая семья, можем рассчитывать на поддержку, - воодушевленно рассказывал Михаил супруге. - Главное, успеть, пока не исполнилось 35 лет…Действительно, в России действуют госпрограммы, помогающие молодежи обзавестись жильем, но только тем, кто уже зарабатывает и может оплатить большую часть стоимости квартиры. Государство закроет субсидией 30-35%. Супруги получают сертификат, который дает право на использование субсидии на приобретение жилой недвижимости. Все расчеты производятся в безналичном виде через банк. Программа действует до 2025 года, однако ее могут продлить.
В ней могут участвовать супруги с российским гражданством в возрасте до 35 лет, а также семьи с детьми, где россиянином является хотя бы один взрослый, или родитель-одиночка не старше 36 лет.
Претендовать на помощь государства могут не все молодые семьи, а только те, кого признают нуждающимися в улучшении жилищных условий. Обычно для этого нужно доказать местной администрации, что размер имеющейся у семьи жилплощади не превышает норму для этого региона. В Башкортостане параметр составляет 12 квадратных метров.
Для того чтобы получить статус семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий, следует встать на учет - другими словами, в очередь. Сотни семей по всей стране ожидают своего часа, в среднем около 4 лет.
Трудный выбор
- Нам срочно нужен ребенок, - задумчиво сказал Миша, а Катя возвела глаза к плохо побеленному потолку съемной квартиры, в которой они так и жили после свадьбы. И они вновь уставились на экран компьютера с открытым ипотечным калькулятором. Базовая ставка на вторичку совершенно не устраивала молодых, а переплата откровенно пугала. То ли дело льготные условия, что обещают после рождения малыша. Да и материнский капитал не помешает…Госпрограммы по поддержке молодых семей отдают приоритет тем, кто уже успел познать прелести родительства. Например, программа «Семейная ипотека» позволяет получить кредит по льготной ставке до 6% тем, кто продолжил свой род до 31 декабря 2023 года, к ним приравнивают родителей детей-инвалидов или усыновленных. В 2023 году программа расширилась. Теперь претендовать на льготы смогут все семьи с детьми в возрасте до 18 лет, но их должно быть минимум двое.
Кстати, минувший год стал лидером именно по «Семейной». Только в Сбере подобных кредитов оформили более чем на 9 млрд, что в два с половиной раза больше, чем за 2021-й.
По статистике, чаще всего «Семейную» берут заемщики в возрасте 31-35 лет. В большинстве случаев это семьи с одним (56%) или двумя детьми (32%). На те, в которых три ребенка, приходится 9% кредитов. А в самой большой семье, оформившей ипотеку в этом году, пять детей.
В республике чаще всего покупают двухкомнатные квартиры - на них приходится около 40% от всех выдач по этой программе. Следующие по популярности - «однушки», их предпочитают брать в ипотеку 35% заемщиков. Покупателей трехкомнатных около 21%.
- В этом году по программе была увеличена максимальная сумма кредита, что позволяет приобрести жилье большей площади. В связи со смягчением условий мы видим, что доля выданных средств по этой программе в общем объеме ипотечного кредитования увеличилась с 7% в прошлом году до 16% по итогам 10 месяцев 2022 года, - отметил председатель Уральского банка ПАО Сбербанк Дмитрий Суховерхов.
История
В то время, когда Катя с Мишей думали и гадали, их друзья уже вселились в свой дом - ведь по «Семейной» можно купить не только квартиру в новостройке, но и таунхаус. Под венец Ирина шла уже с округлившимся животом, а к рождению ребенка подобрали лояльные условия и подходящее жилье. Материнским капиталом оплатили первый взнос, банк одобрил займ. И вот они уже обживают свое гнездышко, вешают шторы и люстры, пока младенец спит на просторной веранде в тиши пригорода. Главное теперь - продержаться 15 лет, не нарушить графика выплат, не потерять работу и любовь. Да, совместная ипотека - испытание, горнило, через которое проходят только по-настоящему крепкие семьи. Пройдут ли наши герои? Время покажет.
Мнение эксперта
Генеральный директор федеральной сети АН «Эксперт» Елена Андреева:
- Рынок недвижимости не теряет активности, причем она не снижались даже во время праздников. На новостройках это объясняется продлением госпрограмм, на вторичном рынке спрос также сохраняется. Люди, желающие вложить свободные средства, но не готовые ждать, все чаще обращают внимание на загородные дома как альтернативу квартире. Активизация сегмента началась с ковидного периода и продолжается вместе с развитием новых территорий. Цена на квадрат вдвое меньше, а инфраструктура прогрессирует, и мы прогнозируем дальнейший рост спроса в сегменте комфорт- и экономкласса.
Новостройки больше продаются именно по льготным программам, что дает меньшую переплату, низкую ставку кредита по ипотеке. Но повышаются и риски неплатежей, так как часто покупка идет с минимальным первичным взносом, что чревато долгим сроком выплат. На стоимость новостроек влияет проектное финансирование.
Ставки по проектному финансированию выше ставки ЦБ и снижаются только по мере наполнения эскроу-счетов, что влияет на цену.
Рынок недвижимости всегда определяется вторичным рынком, хотя больше говорят о новостройках - видимо, их проще отслеживать. Хорошо продаются квартиры в среднем ценовом сегменте. Сумма ипотечного кредита в районе 2-3 млн реальна к выплате. Больше - платить будет сложно. Это некий усредненный уровень, выше которого заемщики редко берут кредит, особенно когда первоначальный взнос не слишком велик. Популярность квартир-студий и малосемеек объясняется их невысокой стоимостью, которую способен выдержать средний заемщик, особенно покупающий первое жилье.
Юлия ПАХОМОВА
Фото Риты ИШНИЯЗОВОЙ