«Суды в Башкортостане действительно защищают интересы собственников в многоквартирном жилом доме»
- И меня это радует, - говорит Лидия Агашкова - жилищный и семейный юрист с большим опытом: за ее плечами - почти 10 лет работы в одном из судов Уфы.
- В этом процессе активно участвуют сами собственники. А далее - уже работа профессионального юриста: как грамотно и верно построить стратегию защиты в суде и предъявить правильные исковые требования.
Вопрос: Лидия, расскажите, законно ли оформление в собственность подвалов в многоквартирных жилых домах на физических лиц и организации?
- В Жилищном кодексе РФ черным по белому написано, что общее имущество в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам, в том числе подвалы с инженерными коммуникациями. Анализируя ч.1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный суд РФ в своем определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, колясочные, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Когда речь идет о законности оформления подвалов, то в каждом конкретном случае разбираться надо отдельно. Для того, чтобы подвал стал собственностью конкретного человека или организации, необходимо 100%-ное согласие всех собственников МКД, которое оформляется протоколом общего собрания. Сами представляете - такое количество собрать просто нереально. В результате незаконных действий происходит уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, что создает препятствия другим собственникам квартир в этом доме в пользовании незаконно огороженными площадями.
Вопрос: С какими сложностями могут столкнуться жильцы, если захотят вернуть общедомовое имущество в свою собственность?
- Сложность здесь, наверное, в согласованности действий всех собственников МКД. Обычно, когда много народу, бывает сложно договориться между собой, выработать единую стратегию действий. Кроме того, необходимы затраты на юриста, который будет вести это дело, и на оплату судебной строительно-технической экспертизы. Также следует учесть, что процесс это небыстрый и производство в суде может занять до 2 лет. Истцами по делу должны обязательно выступить сами собственники МКД.
Вопрос: У Вас лично был опыт ведения таких гражданских дел?
- Да, был. И результат меня очень порадовал. В 2019-2020 гг. я вела три таких дела. В каждом из дел была схема, когда помещение предоставляется на праве пользования или аренды работнику жилищной организации за его «особые заслуги» в работе, а потом приватизируется и перепродается - совершается несколько сделок. В одном из домов в микрорайоне Сипайлово в трех из восьми подъездов в подвалах было образовано по целой однокомнатной квартире, у жильцов «отрезали» порядка 30 кв.м. Самостоятельно установили перегородки из кирпича, провели инженерные коммуникации (ванна, туалет), оформили на себя и перепродали. Была цепочка из нескольких сделок, в одной квартире собственность вообще оформили на несовершеннолетнего ребенка. Причем ранее Октябрьский районный суд г. Уфы вынес решение о признании за конкретным физическим лицом права собственности на данные помещения, принадлежавшие всем собственникам многоквартирного жилого дома. Мне удалось оспорить это решение в Верховном суде Республики Башкортостан, который постановил: истребовать помещения из чужого незаконного владения и вернуть в общедолевую собственность жильцов МКД.
Вопрос: Может, есть какой-то общий алгоритм действий, которым Вы бы могли поделиться?
- Любое дело - особенное, подход должен быть индивидуальный: мы исходим из документов, которые есть на руках у собственников.
Следует руководствоваться положениями ст.ст. 36 и 40 ЖК РФ, устанавливающими перечень и признаки общего имущества многоквартирного дома, а также условиями, на которых возможно распоряжение им, к каковым относится необходимость получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. Также необходимо учитывать проектное предназначение помещений: колясочная, подвал или коридор. Следует запросить первоначальный техпаспорт на здание (особенно помещения подвала и первого этажа МКД), из которого будет видно отнесение либо не отнесение спорного объекта недвижимости к общему имуществу многоквартирного дома. Мы сможем определить, каков был статус помещений при строительстве дома, и показать, что инженерные коммуникации являются общедомовыми.
Также в обязательном порядке следует запросить из государственных органов информацию о том, какой статус изначально был у спорных помещений, потому что при строительстве МКД застройщик согласовывает очень много документов. Там всегда можно найти что-то, что интересное, что может пригодиться. В рамках рассмотрения дела нужно провести строительно-техническую экспертизу, которая должна дать заключение, что подвальные помещения необходимы для обслуживания и жизнеобеспечения МКД. Руководствуясь этим, суд признает право собственности на такие помещения за собственниками МКД.