На том город и стоит

Основа основ – земля, и взаимоотношения с ней определяют жизнь каждого из нас. О том, как они изменились с вводом новых правил, рассказывает, а также отвечает на вопросы наших читателей в своем интервью начальник  Управления земельных и имущественных отношений администрации Уфы Раиль Еникеев.

- Такой традиционный вопрос, кто сегодня может бесплатно получить земельный участок, задал Амир Хуснутдинов.

- На безвозмездной основе земельные участки предоставляются 5 категориям граждан:

- имеющим трех и более несовершеннолетних детей;

- семьям, воспитывающим ребенка–инвалида;

- состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

- молодым семьям (возраст супругов не  более 35 лет);

- работникам бюджетной сферы, вставшим на учет до 2015 года.

У нас на учете состоят порядка 10 тысяч граждан, но сложность в том, что в городе столько земли нет. Законодательством предусмотрена возможность предоставления участков в близлежащих муниципальных районах.

В настоящее время Управлением совместно с администрациями Кушнаренковского, Благовещенского, Кармаскалинского районов подписаны «Дорожные карты» по предоставлению земельных участков на их территориях льготным категориям граждан, состоящим на учете в городском округе.

В связи с отсутствием у администрации Уфы и муниципальных районов возможности финансирования данных видов работ направлены письма в Государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре с просьбой включить в Республиканскую адресную инвестиционную программу целевые денежные средства.

Денежные средства для разработки проектов планировки и межевания по земельным участкам, расположенным в Кушнаренковском и Кармаскалинском районах, распоряжением правительства РБ от 27 июня 2017 года №595-p внесены в Республиканскую адресную инвестиционную программу.

- Можно ли сейчас вставать в очередь на участки?

- Безусловно, но только тем гражданам, о которых говорилось выше, причем с учетом нуждаемости – таковы новые правила. Очередь электронная, соблюдается и отслеживается строго.

Нуждающимся нами уже предоставлены более двух тысяч участков в населенных пунктах Елкибаево, Самохваловка.

- Как ведется контроль за использованием земельных участков?

- В составе Управления есть отдел муниципального земельного контроля, к основным функциям которого относится проведение плановых и внеплановых проверок по соблюдению юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами при использовании земель.

Деятельность осуществляется в форме осмотров земельных участков на предмет их фактического использования.

В случае выявления нарушений муниципальные инспекторы принимают меры по их пресечению.

По всем направлениям работы отдела контроля с начала года было выявлено 334 факта нарушения земельного законодательства, допущенные физическими и юридическими лицами. По данным материалам Управлением Росреестра по РБ наложено штрафов на общую сумму 1 млн 616 тысяч рублей.

При этом хочу отметить, что в значительной мере активизации работы по выявлению фактов нарушения земельного законодательства способствовало наличие актуальной аэрофотосъемки. Управлением был проведен конкурс на изготовление ортофотопланов масштаба 1:2000 на территории Уфы. В результате получена современная цифровая картографическая основа, на базе которой создана геоинформационная система, содержащая в себе сведения из различных ведомств, задействованных в земельных и имущественных отношениях.

- Как вы узнаете, например, кто передвинул границы парковки, незаконно начал строительство?

- Использование системы при визуализации данных позволяет без проведения выезда выявлять нарушения, связанные с самозахватом, нецелевым использованием земли, а также свободные и неоформленные участки, использовать систему при планировании и проведении проверок, а также при всестороннем и объективном рассмотрении жалоб и обращений граждан.

Сегодня оборудование кадастровых инженеров позволяет с высокой точностью определить, вышел землепользователь за границы или нет. Специалисты постоянно делают замеры.

В этом же разрезе мы ведем историю участков: кому он принадлежал, кто купил, какой там объект построен. У нас порядка 20 тысяч договоров аренды земельных участков, заключенных с различными физическими и юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями.

- Председатель домового комитета Арина Корнейченко спрашивает, как приватизировать придворовую (придомовую) территорию?

- В силу закона она автоматически становится собственностью жильцов дома со дня проведения государственного кадастрового учета, при том без какой-либо процедуры предоставления. Но, с другой стороны, сложилась ситуация, когда многие участки многоквартирных домов поставлены на государственный кадастровый учет по отмостке зданий без учета прилегающей территории, то есть парковок, детских и спортивных площадок. Мы продолжаем работу по определению границ - межеванию и постановке их на кадастровый учет. Она ведется с учетом общей площади жилых помещений, в зависимости от этажности в соответствии с действовавшими на период строительства СНиПами, определяющими необходимую площадь для содержания этого дома с учетом объектов благоустройства. После этой процедуры жители становятся собственниками двора. Как заботиться о нем, решают его хозяева на общем собрании. Когда закончится межевание, сказать сложно, если учесть, что в Уфе более 6,5 тысяч МКД.

- Выходит, мы платим за придомовую территорию? Одинаковы ставки налога для жителей Затона и исторической части города?

- Здесь необходимо в первую очередь отметить, что земельные участки, входящие в придомовую территорию многоквартирного дома, не являются объектом налогообложения. Собственники жилых помещений платят налог на имущество физических лиц, который оплачивается исходя из кадастровой стоимости объекта, которая, естественно, учитывает расположение здания.

Например, в Шакше, допустим, квадратный метр стоит 30 тысяч рублей,  в центре – 80 тысяч, на проспекте – 60 тысяч. А построить дом стоит везде по городу одинаково. Разница между рыночной стоимостью и себестоимостью застройки и есть зависимость от места расположения.

- Повлиял ли новый закон о кадастровой оценке на платежи по аренде?

- Как я уже говорил, Управлением заключено порядка 20 тысяч договоров аренды земельных участков, из них по 12 тысячам арендная плата рассчитана от кадастровой стоимости. Это средняя по мегаполисам цифра, но собираемость невысокая. Спад произошел потому, что кадастровая стоимость земли многими пользователями оспаривается в сторону рыночной. По новым законам участки оцениваются массово, потому что независимый оценщик не может дойти до каждого. Получается приблизительная стоимость, складывающаяся с учетом ценообразующих факторов и притом на все виды земли. Безусловно, она не всегда может быть корректной. И чтобы привести в соответствие с законом, землепользователь может оспорить ее через суд, наняв оценщика. Для этого вначале необходимо предоставить данные в комиссию при Росреестре, и если ее решение не устраивает, формируется иск. К сожалению, судебная практика складывается таким образом, что рыночная стоимость земельных участков становится многократно ниже утвержденной кадастровой стоимости.

- Можно ли повлиять на ценообразование в этом сегменте?

- Мы можем выступить только заказчиком работ, стоимость определяется независимыми оценщиками.

С 1 января 2015 года произошли кардинальные изменения в методике определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – налог стал рассчитываться по кадастровой стоимости, а не по инвентаризационной, как раньше. Следовательно, сумма уплачиваемого налога повысилась. Расчетом и пересчетом налоговой базы занимаются налоговые органы. 

Новые правила создали определенные нюансы на рынке недвижимости и внесли коррективы на наполняемость городского бюджета. Если мы закладывали данные, исходя из предоставленной независимыми оценщиками кадастровой стоимости, то в итоге массового их оспаривания поступления в бюджет существенно сократились.

С целью проведения массовых оценочных работ в республике создано Государственное бюджетное учреждение РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация». Ответственность за работу новой структуры возложена на региональные органы власти. Таким образом, кадастровая оценка с 1 января 2018 года будет проводиться по единой методике на всей территории России. Новый механизм направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

- Наверняка есть такая извечная проблема как долги…

- Да, такой факт, как неплатежи, привел к созданию отдельного направления в работе Управления по профилактике образования задолженности и взысканию долгов. У нас внедрена система автоматического обзвона проблемных арендаторов, на официальном сайте реализована функция «Узнай свою задолженность». Мы приглашаем недобросовестных арендаторов для разговора, если результата нет, готовим претензию и подаем в суд на принудительное взыскание долгов. Для нас важно не допустить образование задолженности,  а если она есть, то мы работаем над тем, чтобы долги не перешли в разряд безнадежных. Земельные участки должны приносить доход в казну города.

- Много ли помещений арендуют предприниматели?

- На сегодняшний день им на праве аренды предоставлено порядка 187 тысяч квадратных метров площадей муниципального нежилого фонда.  Площадь сдаваемых в аренду объектов муниципального нежилого фонда ежегодно уменьшается. Это происходит по причине выбытия в порядке приватизации, главным образом по 159-ФЗ. Основная масса объектов в настоящее время выкуплена или находится в стадии выкупа с рассрочкой платежа на 7 лет. Город теряет ликвидные помещения, ранее сдаваемые в аренду и приносившие доход в бюджет в виде арендной платы. Например, общая площадь договоров аренды в 2012 году составляла 440 тыс. кв. м., к 2017 году осталось 201 тыс. кв. м. Таким образом, за 5 лет площади сократились почти на 240 тыс. кв. м.

Так как источников пополнения муниципального нежилого фонда нет, потери бюджета от недополучения арендных платежей в связи с отчуждением муниципальных объектов предпринимателями в дальнейшем могут быть компенсированы за счет увеличения доходов от перечисления налога на недвижимое имущество физических лиц.

В то же время город содержит более двух миллионов квадратных метров нежилого фонда – это школы, детские сады, учреждения культуры и муниципальные предприятия.

- С чем связаны основные нарушения земельного законодательства в Уфе? 

- Что приносит нам определенные сложности так это то, что многие бизнесмены рассматривают плату за землю как нечто второстепенное. Муниципалитет, тот же хозяйствующий субъект, получив деньги, тут же возвращает их в виде субсидий на ремонт дорог, дворов, социальный сектор.

- Как сейчас можно купить землю?  

- В 2015 году произошли изменения в законодательстве, изменившие процедуру продажи земельных участков. Раньше можно было выбрать его на этапе публикации, даже были такие группы, которые скупали участки с целью их перепродажи.

Теперь свободные от объектов капитального строительства земельные участки предоставляются только с аукциона, то есть через открытые торги – на нашем сайте можно посмотреть, что выставлено, сколько это стоит, кто претендует.

Земельные участки под объектами капитального строительства, зарегистрированными в собственность, предоставляются в соответствии со ст. 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации по выкупной стоимости, определяемой согласно постановлению правительства РБ от 29.12.2014 №629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках», без торгов собственникам указанных объектов недвижимости.

- Понятно, что проблема обманутых дольщиков напрямую вас не касается, но можно ли предотвратить их появление? Об этом спрашивает Ирина Могилева.

- Градостроительные нормы жестко регламентируются: земля идет за объектами недвижимости, и если разрешена строительная деятельность, мы обязаны давать участки.

Мы предоставляем их застройщикам, но в основном из-за недобросовестности некоторых из них горожане попадают в разряд обманутых. Здесь должна быть система, которая отслеживает процесс с момента получения земли и разрешения строительства, заключения первых договоров. Строгая структура, которая могла бы контролировать в том числе и финансовое состояние строительной компании.

- Почему так резко подорожала загородная земля, при этом стоящие рядом участки разнятся в цене в несколько раз?

- Земля выступает в трех формах существования – как природный ресурс, как средство производства, где мы сажаем что-нибудь и получаем урожай, и как объект недвижимости.

Я помню время, когда уфимцы не хотели оформлять свои участки. А когда сложилась загородная инфраструктура (школы, детсады, магазины), земля стала полноценным товаром на рынке недвижимости.

Например, в Елкибаево земельные участки стоили не очень дорого. Но когда граждане увидели перспективы развития данной территории, то цена возросла до 80 тысяч рублей за сотку. При этом даже два соседних участка могут иметь разные цены: например, один из них ближе к остановке, у другого рельеф хуже. На стоимость земли влияет много факторов.

- На что больше всего жалуются горожане?

- За 8 месяцев в Управление поступило 45 тысяч обращений. Большинство из них касаются предоставления земельных участков, их аренды. Есть вопросы и по садам. В рамках дачной амнистии некоторые граждане поставили на кадастровый учет свои участки декларативно, при этом межевание не проводилось, границы на местности не выставлялись. Просто председатель СНТ давал справку, и люди шли приватизировать сады и огороды.

Теперь получается, что при установлении границ земельного участка в соответствии с требованиями законодательства кто-то из них попал в зону различных ограничений. Естественно, возникают препятствия для приватизации земельного участка. Вопрос в таком случае решается в судебном порядке. Если по решению суда оформление земельного участка в собственность признается невозможным, мы идем навстречу интересам граждан и предлагаем долгосрочную аренду до 49 лет.

- Пенсионерка Мария Костромина спрашивает, будут ли в соответствии с новым законом со следующего года отнимать садовые участки, если они не приватизированы?

- Наш менталитет таков, что людей легко ввести в состояние паники. Если граждане содержат садовый участок надлежащим образом, платят налог, то никто не сможет отнять его, тем более,  если на нем расположен объект капитального строительства с зарегистрированным правом собственности. 

Фото Риты ИШНИЯЗОВОЙ