USD 67.11 | EUR 76.47
Городская среда
Уфа ВИП Интернейшнл

Риск ради дольщиков. По следам пресс-конференции

137 |

На 1 июня в Уфе насчитывалось 783 обманутых дольщика. Они вложили деньги в 42 дома, или в 14 жилых комплексов, строительство которых остановилось на неопределенный срок. 45 человек отдали средства на 5 домов, построить которые невозможно в принципе: у застройщиков нет разрешения на строительство. Всего в проблемных домах - в случае, если их достроят - 4 463 квартиры, из них проданы 3 157. По республике же  насчитывается 95 проблемных домов.

Риск ради дольщиков. По следам пресс-конференции
Однако благодаря появлению нового закона о долевом строительстве, а также созданию в апреле текущего года Регионального оператора по содействию строительству объектов, в задачи которого входит их выявление и взаимодействие с инициативными группами дольщиков, проблемы на многих объектах начинают решаться. Введен в эксплуатацию дом по улице Летчиков, что решило проблемы 139 граждан. Есть понимание, кто будет приобретателем и двух других недостроев по этой улице.

«Треугольник» наконец сдадут
Новый закон позволил произвести «смену приобретателя» в «треугольнике», ограниченном улицами Менделеева, Бакалинской и Степана Кувыкина, где процедура банкротства длится уже семь лет. По двум секциям недостроенных домов здесь включены в реестр обманутых дольщиков 49 человек, по еще одному дому - более 230. Если бы власти стали дожидаться окончания процедуры, они могли бы получить максимум по 100 тысяч рублей замен вложенных 2,5 - 3 миллионов - и все. Но теперь вместо ПКХ «Меркурий» достраивать объекты будет Служба заказчика и технического надзора Уфы - в случае, если такое решение примет Арбитражный суд; положительное заключение Минстроя РФ уже получено. В этом году планируется выйти хотя бы на один объект. Квартиры дольщикам будут передаваться в 2020-2021 годах, поэтапно.
В поселке Новобулгаково в реестр пострадавших попали сразу 540 человек, достраивать нужно было 14 многоэтажек, в отношении прежнего застройщика возбуждено уголовное дело. Тем не менее нашелся новый застройщик-инвестор - и три дома уже введены (а значит, более 70 граждан восстановили свои права), еще два - на стадии сдачи, на шести ведутся работы.
  
Кто смел - тому земля
О нормах нового закона, вступившего в силу с 1 июля, которые помогают решать проблемы долгостроев, рассказал заместитель председателя Госкомитета РБ по строительству и архитектуре Артем Ковшов:
- Самое главное в ФЗ №175 - возможность предоставлять застройщикам, которые изъявили намерение завершить проблемные объекты, компенсационные земельные участки без торгов, чтобы они могли построить на них новые объекты и таким образом отбить свои затраты. Например, вложения Службы заказчика и технического надзора составят 300 миллионов рублей, и организация будет иметь право построить в «Треугольнике» инвестиционные дома - благо место позволяет. Однако землю новый инвестор получает небесплатно: он должен внести на счета предыдущего застройщика-банкрота не менее 10 процентов от суммы его задолженности. И риск - например, что цены на жилье упадут, или квартиры будут плохо продаваться, и деньги вернуть не удастся - все равно есть. Но если не идти на решительные, порой рискованные меры, проблем дольщиков не решить, - заключил Артем Ковшов.
В Уфе уже сделаны запросы на 20 компенсационных участков. При этом, поскольку стоимость одного гектара столичной земли доходит до 100-150 миллионов рублей, достаточно предоставить 1 га без обременения сносом или необходимостью прокладки коммуникаций, чтобы решить проблемы одного крупного дома или даже комплекса.
Существует и 544-й республиканский закон, который разрешает предоставление земельных участков при строительстве новых инвестиционных объектов. За это определенный процент жилых помещений передается муниципалитетам, а затем гражданам в силу восстановления их нарушенных прав. Эту работу планируется начать до 1 августа. Также благодаря новому закону при банкротстве теперь появилась возможность сразу переходить к реализации имущества и смене застройщика, минуя процедуру наблюдения и управления.
Вообще способов завершения долгостроя и решения сопутствующих проблем немало. Например, обманутые граждане могут создать жилищно-строительный кооператив и зарегистрировать долг застройщика на него – это выход из банкротства на ЖСК, так поступили, например, с ООО «Глобус» в Кармаскалинском районе. Девелопер может все-таки сам довести дело до конца за счет большой конкурсной массы (то есть активов) либо сам найти нового инвестора (случай Новобулгаково). Либо у застройщика может поменяться руководство – как в случае компании «Кил Строй Инвест», ответственной за возведение «Миловского парка, где поменялся сначала директор, а потом 50% учредителей (а застройщик, на которого оформлены договора долевого участия, остался тот же). А проблемы долгостроев настолько разнообразны, что иногда приходится применять несколько способов сразу.

Деньги граждан - под замок
Какие меры предусмотрены новым законом, чтобы к 2023-2024 годам вообще избавиться от проблемы обманутых дольщиков?
Начнем сразу с желаемого результата - со времени, когда застройщик никак не сможет растратить средства дольщиков на личные цели: после 1 июля 2019 года эти средства будут храниться только на счетах-эскроу в уполномоченных банках - до самого момента ввода объекта в эксплуатацию. Возникает проблема - где же брать деньги на строительство? С денег, лежащих на счете-эскроу, он вправе получить в банке проектное финансирование. Всего таких банков 55 - правительство РФ утвердило их список, и сейчас работа ведется над тем, чтобы привести правила выдачи этих кредитов в разных банках к единому стандарту, а процентную ставку - к величине не более 6-7 процентов - иначе застройщики просто не смогут их обслуживать и уйдут с рынка (тем более что раньше они пользовались средствами дольщиков без всяких процентов).
Застройщикам, которые получили разрешение на строительство в период с 1 июля 2018 до 1 июля 2019 года, рекомендуется переходить на аналогичную форму финансирования. Тем, кто это сделает, обещаны различные послабления: при проверке финансовой устойчивости, на предмет опыта работы. Тех же, кто будет действовать по-старому, ждет «закручивание гаек», а именно: девелопер и его группа компаний должны иметь опыт не менее трех лет на рынке, не менее 10 тысяч квадратных метров ввода жилья, на момент получения согласительного документа из средств, необходимых для строительства, не менее 10% должны быть собственными - либо компания должна иметь 40%-й кредитный договор. Но основное ограничение - то, что одному застройщику будет выдаваться только одно разрешение на строительство. Правда, это может быть разрешение на строительство целого жилого комплекса или квартала.
Для строителей, которые получили разрешение до 1 июля 2018 года и приступили к работе до 1 июня 2017, требования немного мягче, но все равно остаются требованиями. Первое - все застройщики, а также их генподрядчики и технические заказчики обязаны до 1 сентября 2018 открыть так называемые спецсчета в уполномоченных банках. Банки будут видеть, что денежные средства, поступившие от граждан, направляются техническому заказчику или генподрядчику именно целевым образом. Второе - если у застройщика есть нарушения по срокам сдачи более трех месяцев, он не сможет получить заключение о соответствии проектной декларации, а значит, появятся проблемы с привлечением денежных средств.
Известно, что в июне муниципалитетами республики было выдано больше разрешений на строительство, чем за все прошедшие полгода – их будет достаточно, чтобы обеспечить рынок жилья на ближайшие два-три года. Неудивительно, что, пока возможно, строители предпочитают работать по менее строгим правилам. Но переходить на новые все равно придется.
Также новым законом введено обязательство регистрации в единой информационной системе жилищного строительства. Все застройщики республики обязаны сделать это до 1 октября. На сайте наш.дом.рф можно будет посмотреть: сколько объектов строит данная фирма, сколько уже введено, сколько - с нарушением сроков (или, наоборот, сдано раньше), за что застройщик получал штрафы… И для нас это тоже будет удобный инструмент аналитики.

К сведению:
Самое главное опасение всех, кто пока не стал дольщиком - что ужесточение требований к застройщикам принесет с собой значительное повышение цен.
- В перспективе года мы не видим причин для удорожания: все нормы ужесточения пока еще не заработают, сверхзатрат нет - можно ожидать только инфляционного роста в пределах 5%, - считает Артем Ковшов. - Потом - с началом работы по эскроу-счетам и проектного финансирования - в связи с тем, что, возможно, денег граждан на счетах будет не так много, банковская ставка будет высока - до 15% - будет и соответствующий рост цен. Потом количество денег граждан увеличится - ставка банка снизится, и к 2021-2022 году мы увидим реальные 6-7 процентов. Но запросы строителей - одно, другое дело -сколько готовы заплатить граждане; например, сейчас цены снижаются.

Автор: Екатерина КЛИМОВИЧ.

Жилищное строительство Экспертное мнение

Возврат к списку